Kaum eine Frage produziert mehr WEG-Streit als diese: Gehört das kaputte Teil mir – oder uns allen? Die Antwort entscheidet, wer den Handwerker bezahlt.

„Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers […] beeinträchtigt wird."

— § 5 Abs. 1 WEG

Die Faustregel

Alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, ist zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG) – tragende Wände, Dach, Fassade, Steigleitungen. Sondereigentum ist im Kern der Innenraum: Bodenbeläge, nichttragende Innenwände, Sanitärobjekte, Innentüren.

Die Klassiker

  • Fenster: Gemeinschaftseigentum – auch wenn die Teilungserklärung anderes behauptet (BGH, V ZR 174/11).
  • Wohnungseingangstür: Gemeinschaftseigentum (BGH, V ZR 212/12).
  • Balkon: geteilt – Bodenbelag innen Sondereigentum, konstruktive Teile und Abdichtung Gemeinschaftseigentum.
  • Heizkörper: je nach Teilungserklärung; Leitungen ab der Absperrvorrichtung zur Wohnung regelmäßig Sondereigentum.

Kostenfolge: Gemeinschaftseigentum saniert die Gemeinschaft aus Hausgeld oder Rücklage; Sondereigentum zahlt der Eigentümer allein. Die Teilungserklärung kann Kosten abweichend zuordnen – prüfen Sie sie, bevor Sie streiten.