Selbst mit wirksamer Kündigung darf niemand selbst räumen – Besitzentziehung ohne Titel ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Der Weg führt immer über das Gericht.

Der Ablauf

  1. Kündigung (fristlos + hilfsweise ordentlich) mit Räumungsaufforderung und Frist.
  2. Räumungsklage beim Amtsgericht der Wohnung – ausschließlicher Gerichtsstand (§ 29a ZPO).
  3. Verfahren: Güte- und Haupttermin; unstreitige Fälle enden oft per Versäumnis- oder Anerkenntnisurteil. Realistische Dauer: 4–8 Monate, in Großstädten länger.
  4. Vollstreckung: Gerichtsvollzieher kündigt die Räumung ca. 3–6 Wochen vorher an; Räumungsschutzanträge nach § 765a ZPO können weitere Wochen kosten.

„Wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt, so kann der Mieter […] die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung für ihn eine Härte bedeuten würde."

— vgl. §§ 574 ff. BGB (Sozialklausel)

Kosten realistisch kalkulieren

Streitwert = Jahreskaltmiete. Bei 1.200 € Kaltmiete: Gerichts- und Anwaltskosten beider Instanzenzüge schnell 4.000–6.000 €, plus Räumungskosten (Spedition, Einlagerung) oft 2.000–4.000 €. Die „Berliner Räumung" (§ 885a ZPO) begrenzt die Vollstreckung auf die Besitzeinweisung und übt am Räumungsgut das Vermieterpfandrecht aus – das spart Speditionskosten.

Wichtigste Erkenntnis für Verwalter: Je früher das Mahnwesen greift, desto seltener endet ein Rückstand vor dem Gerichtsvollzieher.