Kaum eine Vertragsklausel ist so oft unwirksam wie die zu Schönheitsreparaturen. Der BGH hat das Klauselwerk der Vermieter über zwei Jahrzehnte systematisch zerlegt.

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."

— § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Renovieren ist also grundsätzlich Vermietersache – nur durch wirksame Vertragsklausel wandert die Pflicht zum Mieter.

Unwirksam sind insbesondere

  • Starre Fristen („Küche/Bad alle 3 Jahre") – BGH VIII ZR 361/03.
  • Quotenabgeltungsklauseln (anteilige Kosten beim Auszug) – BGH VIII ZR 242/13.
  • Farbwahlklauseln während der Mietzeit („nur weiß") – zulässig allenfalls für den Rückgabezeitpunkt.
  • Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich – BGH VIII ZR 185/14.

Folge der Unwirksamkeit

Ist die Klausel kaputt, gilt das Gesetz: Der Vermieter renoviert – der Mieter schuldet gar nichts, auch keine „vernünftige" Teilleistung. Bei unrenoviert übernommenen Wohnungen kann der Mieter nach BGH VIII ZR 163/18 sogar die Hälfte der Renovierungskosten vom Vermieter verlangen, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat.

Praxis-Tipp für Vermieter: aktuelle, weiche Klausel verwenden („im Allgemeinen", „soweit erforderlich") und den Übergabezustand im Protokoll festhalten – sonst ist die Klausel das Papier nicht wert.