Zwei Instrumente begrenzen Mieten in Deutschland – sie werden ständig verwechselt: Die Mietpreisbremse wirkt bei der Neuvermietung, die Kappungsgrenze im laufenden Mietverhältnis.
„Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem […] Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen."
— § 556d Abs. 1 BGB
Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB)
Gilt nur in per Landesverordnung ausgewiesenen Gebieten (u. a. Berlin, München, Hamburg, viele Universitätsstädte; verlängert bis Ende 2029). Ausnahmen: Neubau (erstmals nach dem 1.10.2014 vermietet), umfassende Modernisierung, höhere Vormiete. Der Mieter kann per einfacher Rüge zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
Bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt: höchstens 20 % in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 %. Sie deckelt das Tempo, nicht das Ziel – die Vergleichsmiete bleibt die absolute Obergrenze.
Was beide nicht erfassen
Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB), Index- und Staffelmieten folgen eigenen Regeln; möblierte Kurzzeitvermietung fällt teils durch das Raster. Für Verwalter heißt das: Vor jeder Erhöhung beide Prüfungen dokumentieren – Gebietskulisse und Drei-Jahres-Fenster.