Schimmel ist der Klassiker unter den Wohnungsstreitigkeiten – und fast immer geht es um eine Frage: Baumangel oder Lüftungsverhalten?

Die Beweislastverteilung

Der BGH hat sie klar geordnet (VIII ZR 271/84, st. Rspr.): Zunächst muss der Vermieter beweisen, dass die Bausubstanz mangelfrei ist – keine Wärmebrücken, intakte Abdichtung, funktionierende Heizung. Gelingt das, muss der Mieter beweisen, dass er ordnungsgemäß geheizt und gelüftet hat.

„Der Mieter hat dem Vermieter einen Mangel, der während der Mietzeit auftritt, unverzüglich anzuzeigen."

— § 536c Abs. 1 BGB (sinngemäß)

Was Gerichte an Lüftung verlangen

Zumutbar sind nach herrschender Rechtsprechung zwei- bis dreimal tägliches Stoßlüften und Heizen auf 18–20 °C. Nicht zumutbar: vier- bis fünfmal täglich lüften, Möbel zentimeterweit von Außenwänden abrücken oder einzelne Räume dauerhaft unbeheizt lassen – solche Anforderungen deuten auf einen Baumangel.

Der sinnvolle Ablauf für beide Seiten

  1. Sofort anzeigen und dokumentieren (Fotos mit Datum, betroffene Flächen in cm²).
  2. Ursachenklärung: Hygrometer-Protokoll, ggf. Sachverständiger; kleinflächigen Befall (< 0,5 m²) fachgerecht entfernen.
  3. Minderungsquote je nach Raum und Ausmaß: typischerweise 10–20 % für einen betroffenen Wohnraum.
  4. Sanierung dokumentieren – im Ticketsystem samt Fotos und Handwerkerbericht, damit der Fall bei Wiederauftreten belegt ist.